HGB di atas HPL

10 Maret 2023 lalu, Presiden RI Jokowi, bersama Gubernur Jawa Tengah Ganjar Pranoto menyambangi Desa Gabusan, Kecamatan Jati, Kabupaten Blora. Dengan salah satu agenda adalah Penyerahan Sertifikat Tanah HGB dan Hak Pakai untuk Warga Wonorejo, dengan status di atas HPL. Tapi, sebenarnya apakah yang dimaksud dengan HGB di atas HPL? Terlebih dahulu ketahuilah, bila Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. (Pasal 35 UU RI tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria)

Hak Guna Bangunan

Jadi, HGB ini bukanlah hak untuk memiliki tanah. HGB adalah hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Mengenai asal tanah HGB sendiri disebutkan dalam Pasal 21 PP RI No. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Atas Tanah, yang bunyinya sebagai berikut.

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:

1. Tanah Negara;
2. Tanah Hak Pengelolaan;
3. Tanah Hak Milik.

Untuk jangka waktu HGB disebutkan dalam Pasal 25 PP RI No. 40 tahun 1996, yaitu :

(1) Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh tahun.

(2) Sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama.

Akan tetapi, masalah waktu ini menjadi sedikit berbeda ketika HGB di atas HPL. Disebutkan dalam Pasal 37 PP RI No 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah sebagai berikut.

(1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama     30  (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.

(2) Hak guna bangunan di atas tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.

Apa itu HPL?

Hak Pengelolaan Lahan (HPL) bukanlah hak penguasan atas tanah seperti Hak Milik dan Hak Guna Bangunan. Namun, bila melihat dari PP RI No. 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, maka Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan.

Hak Pengelolaan ini dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat. Lalu kepada siapakah hak pengelolaan dapat diberikan? Jika merujuk pada Pasal 5 PP No. 18 tahun 2021, maka

(1) Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara diberikan kepada:

1. 1. instansi Pemerintah Pusat;
   2. Pemerintah Daerah;
   3. badan usaha milik negara/badan usaha milik daerah;
   4. badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah;
   5. Badan Bank Tanah; atau
   6. badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat.

(2) Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat.

Mengenai pemanfaatan Hak Pengelolaan sendiri bila dikerjasamakan dengan pihak lain, dapat berupa hak guna usaha, hak guna bangunan dan/atau hak pakai di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan sifat dan fungsinya.

Untuk para pihak siapa saja yang bisa menjadi pemegang HPL, lebih lanjut dijelaskan dalam Pasal 5 PP RI No 18 tahun 2021. Bila hak pengelolaan ini berasal dari tanah negara, maka HPL diberikan kepada:

1. 1. instansi Pemerintah Pusat;
   2. Pemerintah Daerah;
   3. badan usaha milik negara/ badan usaha milik daerah;
   4. badan hukum milik negara/badan hukum milik daerah;
   5. Badan Bank Tanah; atau
   6. badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah Pusat

Disebutkan juga mengenai pemanfaatan HPL, bila dikerjasaman dengan pihak lain pada Pasal 8 PP RI No 18 tahun 2021, dapat diberikan Hak Atas Tanah berupa hak guna usaha, hak guna bangunan dan/atau hak pakai di atas Hak Pengelolaan sesuai dengan sifat dan fungsinya.

Apakah HGB di atas HPL bisa diagunkan atau dijual?

Lalu pertanyaanya, ketika memiliki objek dengan HGB berada di atas HPL, apakah objek tersebut dapat dijual?

Hal ini telah diatur di dalam Pasal 13 PP RI NO 18 tahun 2021, sebagai berikut.

(1) Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan yang dikerjasamakan dengan pihak lain dapat dibebani hak tanggungan, dialihkan, atau dilepaskan.

(2) Setiap perbuatan hukum termasuk dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan terhadap Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan, memerlukan rekomendasi pemegang Hak Pengelolaan dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan tanah.

(3) Dalam hal Hak Atas Tanah di atas Hak Pengelolaan akan dilepaskan, maka pelepasan dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang dan dilaporkan kepada Menteri.

Jadi, ketika kalian memiliki objek dengan status Hak Guna Bangunan di atas HPL, maka ketika ingin mengagunkan ataupun menjual objek tersebut, Anda harus mendapatkan izin terlebih dahulu dari pemilik HPL.